כשבאים לבחון את האתגרים העומדים בפני יזמים או אנשים פרטיים, אשר רוצים להשקיע בנדל"ן בתל אביב, הנתון הראשון שקופץ אלו מחירי הדירות. מחירי הדירות בתל אביב יקרים בהשוואה לאזורים אחרים בארץ וגם בהשוואה לערים מרכזיות במדינות אחרות בעולם. כדי לקנות נכס, תצטרכו לגייס הון התחלתי גבוה ולקבל אישור למשכנתא על יתרת הסכום.

נתונים דו כיווניים

מחירי הנדל"ן בתל אביב אמנם יקרים, אך גם דמי השכירות שתוכלו לגבות בעבור הנכס, גבוהים ביחס לאזורים אחרים בארץ. מדובר בנתון דו כיווני המשרת היטב את היזמים והמשקיעים הפרטיים ובמקרים רבים עונה על הכלל הבסיסי של תשואה גבוהה ביחס להשקעה. עם זאת, יש אתגרים נוספים מלבד המחירים הגבוהים, המאפיינים את תחום השקעות הנדל"ן בתל אביב. לכן, גם אם יש לכם את ההון הנדרש לרכישת נכס בעיר, כדאי שתדעו מה מצפה לכם.

אתגרים בהשקעות נדלן בתל אביב

תחום הנדל"ן בתל אביב מתמודד עם אתגרים שלא קיימים כמעט בערים אחרות בארץ, וביניהם – חוסר בעתודות קרקע ותכניות בנייה עתידיות. במילים פשוטות, אין הרבה בנייה חדשה. המשמעות היא שאם אתם מחפשים לרכוש נכס למטרות השקעה, סביר להניח שתצטרכו להסתפק בדירה או משרד קיימים. מה ההשלכות של כך? ראשית, במקום לקנות נכס חדש ישירות מקבלן, תיאלצו לנהל מו"מ מול אנשים פרטיים שבבעלותם נכס בעיר. שנית, וזה אולי הנתון החשוב ביותר, כשיש היצע מצומצם של נכסים, בלי תכניות בנייה עתידיות, גם יכולות ההשקעה שלכם מוגבלות.

אתגר נוסף בהשקעות נדלן בתל אביב, זה מצב הנכסים. למרות שיש לא מעט שכונות חדשות, מרבית הדירות והמשרדים בעיר הם ישנים וזה בא לידי ביטוי גם בחזות החיצונית של המבנה, באיך שהוא נראה מבפנים, ובתשתיות החשמל, המים והביוב. אם אתם רוכשים את הנכס למטרות השכרה או מכירה, תצטרכו להשקיע גם בהשבחתו. השבחת נכסים זוהי נקודה חשובה שאתם חייבים לשקלל במאזן העליות מול רווחים.

האתגר האחרון שנציין במאמר זה, זוהי יציבות ההשקעה. מצד אחד, קל מאד להשכיר נכסים בתל אביב ויש ביקוש גבוה מצד השוכרים בעיקר באזורים הסמוכים לאוניברסיטה, לבית החולים או לאזורי תעסוקה ומסחר. עם זאת, תל אביב היא מוקד משיכה לאוכלוסייה צעירה, ובמקרים רבים הדירה השכורה או העיר עצמה, הם רק תחנה ראשונה בחייהם. המשמעות מבחינתכם היא שתצטרכו להתמודד עם תחלופה גבוהה של שוכרים ולדאוג שהנכס לא יוותר ריק לאורך זמן.

למרות האתגרים, ייתכן והשינוי עומד בפתח והוא מגיע בדמות התכנית הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38). שיפור איכות הדיור, בנייה חדשה לזוגות צעירים ומשפחות והשבחת נכסים ישנים, מביאים עמם יתרונות רבים גם עבור משקיעי הנדל"ן.